A aquisição de propriedades rurais, muitas vezes, ocorre às pressas devido à urgência do adquirente em produzir ou mesmo diante de propostas consideradas tentadoras, deixando de lado verificações que são de suma importância para garantir a segurança jurídica do negócio e salvaguardar as partes envolvidas, especialmente o adquirente.
É nesse contexto que se insere o processo chamado due diligence que, traduzido para o português significa “devida diligência” e visa fazer uma checagem prévia em busca de potenciais riscos relativos à realização do negócio. Nesse artigo abordaremos os principais aspectos dessa ferramenta, inclusive a sua importância, objetivos, documentos a serem analisados e a qual profissional recorrer para a sua realização. Boa leitura!
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O que é due diligence imobiliária?
Due diligence imobiliária é uma espécie de auditoria ou um procedimento de análise profunda da real situação jurídica do imóvel a ser adquirido e dos proprietários, visando avaliar a viabilidade e a segurança jurídica da negociação. Consiste em uma atividade extrajudicial realizada por profissional qualificado que irá auxiliar o comprador na tomada de decisão, apontando os riscos e eventuais soluções aos problemas identificados.
Inicialmente, o processo de due diligence foi amplamente utilizado no direito empresarial com o objetivo de verificar os aspectos gerais de empresas diante de operações de aquisição, fusão e cisão. A análise detalhada da situação financeira, contábil, fiscal, previdenciária, trabalhista e jurídica da sociedade empresária é de suma importância para a concretização de negócios de alta magnitude e complexidade.
Atualmente, essa ferramenta tem sido muito difundida também no direito imobiliário e no direito agrário, especialmente no que tange aos contratos de compra e venda de imóveis rurais, com o intuito de evitar problemas futuros com a aquisição da propriedade, conferindo idoneidade ao negócio.
Importância da due diligence
A Due Diligence imobiliária é um procedimento que, acima de tudo, visa dirimir os riscos do negócio e mantê-lo íntegro, garantindo segurança jurídica às partes envolvidas. Portanto, essa ferramenta é fundamental e inerente à higidez do negócio, já que por meio dela evita-se a ocorrência de problemas jurídicos posteriores, tais como constatação de fraude contra credores, fraude à execução, perda do imóvel por evicção, dentre outras.
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Entre as etapas de verificação da due diligence estão:
- Avaliação detalhada de todas as informações e documentos pertinentes ao imóvel;
- Avaliação dos documentos do vendedor (pessoa física ou jurídica) e dos proprietários antecessores ao vendedor (no prazo de 10 anos);
- Avaliação de riscos e passivos legais, identificando demandas judiciais e administrativas e apontando os pontos críticos relevantes ao negócio;
- Avaliação de dados técnicos do imóvel, verificando a possibilidade de realização de construções, por exemplo;
- Indicação do modelo de transação mais adequado e as medidas cabíveis para dirimir ou suprimir os riscos identificados.
- Confecção, pelo advogado, de contrato de compra e venda.
Diante dessas avaliações, é possível resguardar o promissário comprador de eventual risco de nulidade da transação de compra e venda ou penhora que possa recair sobre o imóvel.
Quem deve realizar a due diligence?
O processo de due diligence imobiliária deve ser realizado por um corpo jurídico ou advogado competente com expertise na área de contratos. É de suma importância que se recorra a um profissional qualificado para que esse procedimento seja feito de maneira correta e atinja os objetivos pretendidos, quais sejam: a idoneidade, segurança jurídica e diminuição dos riscos envolvidos no negócio.
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Documentos a serem analisados
O processo de due diligence imobiliário evolve a análise minuciosa de uma série de documentos e certidões para verificar possíveis problemas durante a realização do negócio, bem como analisar possibilidades de renegociação de preço e condições de pagamento. A lista de documentos pode ser bastante extensa, por isso é fundamental contar com o apoio de um profissional da área para que qualquer detalhe não passe despercebido.
A seguir serão elencados alguns dos principais documentos a serem analisados durante a due diligence, lembrando que esses são os documentos críticos, não excluindo a apresentação de outros de acordo com as peculiaridades de cada caso.
Documentos do imóvel rural a ser adquirido
- Certidão de matrícula do imóvel: trata-se do documento mais importante para a aquisição de um imóvel, já que contém a sua descrição completa, inclusive com os dados do atual proprietários e antecessores;
- Certidão de ônus reais relativos ao imóvel: atesta se o imóvel apresenta algum ônus (hipoteca, usufruto, alienação fiduciária etc.) ou gravame (penhoras, restrições administrativas, ausência de quitação etc.);
- Cópia do título de propriedade do imóvel: é o documento de aquisição do imóvel (importante que esteja registrado em cartório);
- Certidão negativa tributos federais (ITR): documento que atesta se o pagamento do imposto territorial rural (ITR) está em dia.
Documentos do proprietário pessoa física
- RG;
- CPF;
- Comprovante de endereço.
Caso o proprietário seja casado ou estiver em união estável, esses documentos devem ser solicitados também ao respectivo cônjuge ou companheiro(a).
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Documentos do proprietário pessoa jurídica
- Contrato social da empresa com todos os atos societários;
- Certidão da Junta Comercial a respeito das últimas alterações no contrato social;
- RG e CPF dos representantes legais da pessoa jurídica;
- Comprovante de inscrição e de situação cadastral do CNPJ.
Certidões negativas judiciais
- Certidão negativa de ações perante a Justiça Estadual Cível;
- Certidão negativa de ações perante a Justiça Estadual Criminal;
- Certidão negativa de ações na Justiça Estadual referente à processos de falência, concordata e recuperações judiciais e extrajudiciais;
- Certidão negativa de ações perante a Justiça Federal;
- Certidão negativa de ações perante a Justiça do Trabalho.
Outros documentos importantes
- Consulta completa no SPC/SERASA;
- Certidão no cartório de protesto de títulos (prazo de 10 anos).
Além dos documentos elencados, também é preciso verificar algumas situações específicas, como questões de regularidade ambiental do imóvel, o respeito às áreas de preservação permanente e reserva legal, se as terras estão situadas em local de demarcação indígena, questões de desapropriação, entre outras.
Conclusões
Portanto, a realização da due diligence imobiliária é de suma importância para salvaguardar tanto o contrato de compra e venda de imóvel rural quanto as partes de futuros impasses jurídicos, financeiros e administrativos. Assim, contando com um profissional qualificado e conhecendo os riscos envolvidos, garante-se a realização de um negócio íntegro e segurança jurídica a todos os envolvidos.
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